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物业管理相关政策问答

发布时间：2025-05-08 10:17 信息来源：12345热线
什么是物业？
物业是指已建成并投入使用的各类建筑物，包括公寓、住宅楼、写字楼、商场、医院、院校、市政设施以及其配套的设施、设备和场地等。
什么是物业管理？
根据《安徽省物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理和基层社会治理是什么关系？
中共中央、国务院印发《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，将改进社区物业服务管理作为补齐城乡社区治理短板的重要内容。《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）提出物业管理应融入基层社会治理体系，建立党建引领下的居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，形成社区治理合力。
 
业主的权利有哪些？
根据《池州市住宅小区物业管理条例》第十条规定，业主在物业管理活动中享有以下权利：
（一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（二）向业主委员会、物业服务企业提出建议或者质询；
（三）推选业主代表，并享有被推选权；
（四）依法使用物业共用部位、共用设施设备，监督专项维修资金以及公共收益的管理和使用；
（五）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为；
（六）免费查询物业承接查验、日常管理和共有部分的档案资料；
（七）法律、法规规定的其他权利。
 
业主大会决定事项或者共同决定的事项需要全体业主参与表决吗？
不需要。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会决定筹集专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主行使投票权时，专有部分面积和业主人数如何确定？
根据《安徽省物业管理条例》第十九条规定，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算。

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。
什么情形下可以成立物业管理委员会？
《池州住宅小区物业管理条例》第二十三条规定：

有下列情形之一的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当在充分征求业主意见基础上，协调组织建立物业管理委员会：

（一）新交付物业服务项目具备召开首次业主大会会议条件，但是未能按照本条例规定成立业主大会或者未能选举产生业主委员会的；

（二）老旧小区需要实施物业管理的；

（三）业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的。
物业管理委员会的人员组成有什么要求？
《池州住宅小区物业管理条例》第二十五条规定：物业管理委员会一般由街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会、建设单位各指派一名代表和业主代表组成，委员人数应当为五至十一人的单数，其中业主代表所占比例不得低于委员会总人数的二分之一。

物业管理委员会设主任一名、副主任一至两人。主任由街道办事处或者乡镇人民政府指派的代表担任。街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起三日内在物业管理区域内显著位置公布其委员名单。
什么是前期物业管理？
《池州住宅小区物业管理条例》第二十六条规定：新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。
建设单位交付住宅物业时，应当向物业服务企业提供哪些资料？
根据《安徽省物业管理条例》第五十二条规定：在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（五）园林施工图纸及树种清单；

（六）业主名册；

（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。
物业承接查验备案情况需要公示吗？
需要。《池州市住宅小区物业管理条例》第三十条规定：物业交付时，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况在物业管理区域内显著位置进行公示。
前期物业服务合同何时终止？
《中华人民共和国民法典》第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
物业服务企业的职责有哪些？
《池州住宅小区物业管理条例》第三十四条规定：

物业服务企业应当履行以下义务：

（一）提供清洁卫生、公共绿化补植养护、停车秩序维护等基本服务；

（二）依法维护、管理物业管理区域内的消防、电梯等共用设施设备，排查建筑物、构筑物空中坠落等风险隐患；

（三）建档保存物业有关资料；

（四）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（五）按照规定每年公布物业服务费、公共收益的收支情况；

（六）接受业主和业主委员会的监督，听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（七）协助有关部门提供社区服务，开展社区文化和便民服务等活动；

（八）及时向业主委员会、物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府告知更换物业项目负责人情况；

（九）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
物业服务合同需要与业主直接签订吗？
不需要。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
物业服务合同应包含哪些内容？
根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务企业公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。
物业服务企业应当向业主长期公示哪些信息？
《池州住宅小区物业管理条例》第三十七条规定：物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置长期公开及时更新下列信息：

（一）物业服务项目负责人员的姓名、职务、联系方式等；

（二）物业服务内容和标准、收费项目和标准等；

（三）电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；

（四）法律、法规、规章规定以及物业服务合同约定应当向业主公开的其他信息。
物业服务企业未做到长期公示有关信息的由哪些部门来处理？
根据《池州市住宅小区物业管理条例》第五十三条规定，未在物业管理区域内显著位置长期公开及时更新物业服务项目负责人员的姓名、职务、联系方式的，由住房和城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下罚款；未在物业管理区域内显著位置长期公开及时更新物业服务内容和标准、收费项目和标准的，由发展改革部门责令限期改正并依法处罚。
业主大会更换物业服务企业，是否应告知社区居委会和街道办事处？
根据《安徽省物业管理条例》第六十二条规定：物业服务合同期限届满前九十日，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；业主大会决定不续聘的，应当及时告知物业服务企业。

提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。
物业服务企业是否可以通过断水断电来催缴物业费？
不可以。根据《池州住宅小区物业管理条例》第四十三条规定：业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业服务费。
空置房也要交物业服务费吗？
需要。根据《池州住宅小区物业管理条例》第四十三条规定：物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接收或者无需接受有关物业服务为由拒绝支付物业服务费。
业主能以房屋质量存在问题为由拒交物业费吗？
不能。开发商作为房屋的开发销售方，对销售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的责任，不能以此为由拒交物业费。
业主能因对物业服务质量不满意而拒交物业费吗？
不能。《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”++

物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性，业主若认为物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵（如部分垃圾清理不及时，公共区域照明灯、监控设备损坏维修不及时等）而拒交物业费，可能会导致物业服务企业经费不足、运营不畅，从而损害正常交费的多数业主的利益，导致物业服务进入恶性循环，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。如果物业服务存在安保、卫生等方面较大瑕疵的，法院会支持业主适当减免部分物业费的主张，以对物业公司改进服务水平予以鞭策。
业主能以家中失窃或车辆被刮蹭等理由拒交物业费吗？
不能。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

物业服务企业有维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全的义务，但对业主的财产并没有保管义务，只要物业服务企业采取了合理的安保措施，业主的财产损失不能成为拒交物业费的理由，业主的损失应向相关侵权人主张。
业主对物业服务企业提供的服务不满意该怎么办？
如果物业服务企业提供的服务不到位，业主可要求物业服务企业按合同约定履行义务；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决；还可向属地的相关职能部门进行反映、投诉。如果多数业主对物业服务不满意，则可以召开业主大会依照法定程序共同决定解聘物业服务企业。
公共收益属于全体业主吗？
根据《池州住宅小区物业管理条例》第四十五条规定：利用业主的共有部分产生的公共收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

公共收益的使用，物业服务合同有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，由业主大会或者业主大会授权业主委员会决定。

物业公共收益单独列账，财务账目实行定期审计和公示制度，接受业主的监督。审计费用从公共收益中列支。
为何要交纳物业专项维修资金？
物业专项维修资金是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。物业专项维修资金作为房屋的“养老金”，与每个业主息息相关。根据《安徽省物业管理条例》第十条三款规定，业主在物业管理活动中应履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。
什么情况下需要续交维修资金？
1.《池州住宅小区物业管理条例》第五十条规定：单次维修、更新、改造涉及的有关业主应当分摊的费用账户余额不足的，相关业主应当补足。

2.《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第九条规定：一幢房屋的物业专项维修资金余额低于首次交存的物业专项维修资金30%时，该幢房屋的业主应当续筹物业专项维修资金。
业主转让物业时，若物业专项维修资金余额低于首次交存的物业专项维修资金30%，仍需要补足吗？
需要。《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第十五条规定：业主转让物业时，应当结清物业专项维修资金；物业专项维修资金尚有节余的，应当随物业所有权同时转让过户。

业主转让物业时，未结清物业专项维修资金的，市、县人民政府房地产行政主管部门不予办理物业转让手续。
什么情况下可以应急使用物业专项维修资金？
《池州住宅小区物业管理条例》第五十一条规定：发生下列危及安全情形之一，需要使用专项维修资金的，可以直接申请使用：

（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全或者存在安全隐患经电梯检验检测机构确认的；

（三）消防设施损坏严重或者存在安全隐患并由公安机关或者消防救援机构出具整改通知书的；

（四）公共护栏破损严重，危及人身、财产安全的；

（五）楼体外立面有脱落危险的；

（六）专用排水、排污设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

申请专项维修资金，由物业服务企业提出建议，经业主委员会、有关业主同意或者由业主委员会、有关业主提出应急处置方案，报专项维修资金代管或者监管部门审核同意。居民委员会、村民委员会和业主委员会派员共同监督专项维修资金的使用，物业服务企业不得直接使用专项维修资金。

应急维修费用应当向业主公示，并从有关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。
什么是物业共用部位？
物业共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。
什么是物业共用设施设备？
物业共用设施设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
业主装修房屋前需要告知物业服务企业吗？
需要。《池州住宅小区物业管理条例》第四十七条规定：业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当书面告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

物业服务企业应当加强巡查，及时制止违规装饰装修行为；对拒不改正的，物业服务企业应当立即报告有关部门。
小区内禁止哪些行为？
根据《池州市住宅小区物业管理条例》第四十六条规定：物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋建筑主体、承重结构；

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）违反法律、法规、管理规约或者未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途；

（五）擅自改变房屋外观；

（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

（八）损坏公共安全防护设施设备、公共绿化及其附属设施；

（九）焚烧垃圾，违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；

（十）占用、堵塞、封闭消防通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散的行为；

（十一）违反规定摆摊设点、占道经营；

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）从建筑物中抛掷物品；

（十四）在建筑物公共门厅、楼梯间、疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域、人员密集场所的室内区域停放电动自行车、为电动自行车充电；

（十五）违反用电安全要求，在住宅内充电或者私拉电线和插座充电；

（十六）法律、法规禁止的其他行为。

违反前款规定的，业主委员会、物业服务企业应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会、物业服务企业应当及时报告有关部门，有关部门应当依法处理。

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对保修期限和保修范围内出现的物业质量问题，房地产开发企业和物业服务企业如何处理？
开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。对保修期限和保修范围内出现的物业质量问题，物业服务企业应当及时通知开发建设单位。开发建设单位应当立即通知施工单位进入现场核查情况，予以保修。开发建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。
业主出租房屋需要告知物业服务企业吗？
需要。根据《安徽省物业管理条例》第七十八条规定：物业出租的，业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后，及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

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